आपल्या शहरातील ताज्या बातम्या आणि ई-पेपर मिळवा मोफत

डाउनलोड करा

एक्सप्लेनर:आता भाडेकरुंवर घरमालकांची मनमानी चालणार नाही, किंवा घरमालकांनाही कुणी त्रास देऊ शकणार नाही; जाणून घ्या नव्या कायद्याविषयी सर्वकाही

रवींद्र भजनी9 दिवसांपूर्वी
  • कॉपी लिंक
  • केंद्रीय मंत्रिमंडळाने गेल्या आठवड्यात मॉडेल टेन्सी कायद्यास मान्यता दिली
  • 2019 मध्ये केंद्राने या कायद्याचा मसुदा तयार केला होता
  • आता नवीन आदर्श घरभाडे कायदा एका महिन्यात सर्व राज्यांना पाठवला जाईल
  • राज्ये आदर्श घरभाडे कायद्यात बदल करु शकतात किंवा नवीन कायदा अंमलात आणू शकतात

मोदी सरकारने मागील आठवड्यात मॉडेल टेन्सी कायद्याच्या मसुद्याला मंजुरी दिली. मॉडेल टेन्सी कायदा म्हणजे 'आदर्श घरभाडे कायदा' आहे. या कायद्यामुळे आता घर भाड्याने देणे आणि घेणे आणखी सोपे होणार आहे. या कायद्यामुळे मालमत्तेवर कुणी कब्जा करु शकणार नाही आणि भाडेकरुला अचानक घर खाली करावे लागणार नाही.

या कायद्यात भाडेकरू आणि घरमालक दोघांसाठीही नियम बनविण्यात आले आहेत. डिपॉझिट किती घेता येईल? औपचारिक भाडे करार कसा असेल? भाडे कराराची मुदत संपल्यानंतर काय होईल? अशा सर्व प्रश्नांची उत्तरे त्यात देण्यात आली आहेत. करारामध्ये समाविष्ट असलेल्या तरतुदींनाही स्टँडर्डाइज करण्यात आले आहे. जेणेकरून कोणीही घरमालक भाडेकरूंवर मनमानी अटी लादू शकणार नाही. या नव्या कायद्यातील तरतुदी समजून घेण्यासाठी आम्ही सुप्रीम कोर्टाचे ज्येष्ठ वकील आशुतोष शेखर पार्चा यांच्याशी बातचीत केली. या कायद्याचा आपल्यावर कसा परिणाम होईल हे जाणून घेऊया-

'आदर्श घरभाडे कायदा' काय आहे?

  • भाडेकराराशी संबंधित बाबींसाठी सध्या देशात भाडे नियंत्रण कायदा 1948 लागू आहे. त्या आधारे राज्यांनी आपले कायदे केले आहेत. महाराष्ट्रात भाडे नियंत्रण कायदा 1999 लागू आहे, दिल्लीमध्ये भाडे नियंत्रण कायदा 1958 लागू आहे तर चेन्नईत तामिळनाडू इमारत (भाडे व भाडे नियंत्रण) कायदा 1960 लागू आहे.
  • वास्तविक, जमीन हा राज्याचा विषय आहे, म्हणून त्यांचेच नियम तेथे लागू आहेत. देशभरात समान कायदे करण्याचा केंद्राचा हा एक प्रयत्न आहे.
  • 2017-18चा राष्ट्रीय सर्वेक्षण अहवाल असे सांगतो की, शहरी भागांमध्ये किमान 28% कुटुंबं ही भाड्याच्याच घरात राहतात. अशावेळी घरमालक आणि भाडेकरूचे घरभाडे घेण्या आणि देण्यावरून भांडणही असतात. त्यावर नियंत्रण आणण्यासाठी केंद्र सरकारने आदर्श घरभाडे कायदा आणला आहे.
  • देशात घरांच्या भाड्यांवरुन होणारे सगळे व्यवहार नव्या तरतूदींमुळे कायद्याच्या आख्यारित येणार आहेत. त्याचप्रमाणे अनेकांची पडून असलेली मालमत्ता भाड्याने दिल्यास त्याचे संरक्षण होईल.
  • देशातील रेंटल हाऊसिंग मार्केटला या कायद्यामुळे चालना मिळणार आहे. गेल्या काही काळापासून अनेक एजन्सी या व्यवसायात उतरल्या आहेत. घर खरेदी करण्याप्रमाणेच घर भाड्याने देण्याचा व्यवसायालाही चालना मिळेल.
  • आता हे राज्यांच्या अधिकारात आहे की, ते कोणत्या स्वरूपात त्याची अंमलबजावणी करतात. हा कायदा राज्यातील भाडेकरु कायद्याच्या अंमलबजावणीसाठी मार्गदर्शक घटक म्हणून काम करेल.

भाडे नियंत्रण कायद्यातील त्रुटी काय आहे, त्या बदलण्याची आवश्यकता पडली?

  • भाडे नियंत्रण कायद्यामागील कल्पना अशी होती की, भाडे अव्वाच्या सवा वाढवू नये आणि आणि भाडेकरुंनाही कोणत्याही कारणाशिवाय घरी खाली करण्यास सांगण्यात येऊ नये. याचा गैरफायदाही घेण्यात आला. भाडेकरुंनी घरावर कब्जा केला. म्हणूनच अनेक घरमालक या भीतीने आपला रिकामा फ्लॅट किंवा घर भाड्याने देत नाहीत.
  • भाडे नियंत्रण कायद्यात भाडेकरु आणि घर मालक यांच्यातील पारदर्शक व्यवहार दिसत नाहीत. दोन दशकात यात फारसा बदल करण्यात आलेला नाही. भाड्याची सीमा देखील 1990 च्या दशकाची आहे. हेच कारण आहे की, 2011 च्या जनगणनेनुसार देशभरात आज एक कोटीहून अधिक घरे रिकामी आहेत.
  • आतापर्यंत जे काही भाडे करार केले जात होते, ते अनौपचारिक होते. घरमालक मनमानी नियम लादत असत. मुंबई आणि बंगळुरूसारख्या शहरांमध्ये एक-एक वर्षांची सुरक्षा ठेव घेण्यात येत होती. कायद्याची माहिती असलेल्या भाडेकरुंसोबत करार करताना अनेक घरमालकांना अडचणी येत्य होत्या.
  • जुना भाडे नियंत्रण कायदा राजकीयदृष्ट्या अतिशय संवेदनशील आहे. दक्षिण मुंबईसारख्या भागात मालमत्तांवर अनेक दशकांपासून भाडेकरुंचा कब्जा आहे. भाडेकरु अतिशय कमी भाड्याने निवासी आणि व्यावसायिक मालमत्तेवर कब्जा करुन आहेत.

भाडेकरु आणि घर मालकांसाठी कायद्यात नवीन काय असेल?

  • नवीन कायद्यामुळे घरभाडं, घराची व्यवस्था याविषयी मालक आणि भाडेकरू यांच्यामध्ये वादाच्या ठरणाऱ्या बऱ्याच गोष्टी नियमांच्या चौकटीत सुस्पष्टपणे बसवल्या जातील. त्यामुळे त्यांचा निवाडा करणे शक्य होईल.
  • घरमालकांना मनमनी भाडे आकारता येणार नाही. त्या शहरातला जो सरकारने ठरवलेला दर असेल तेवढेच भाडे घेता येईल. आणि अव्वाच्या सव्वा डिपॉझिटही घेता येणार नाही. कमाल डिपॉझिटची मर्यादा तीन महिन्यांचे भाडे इतकी आहे. अनिवासी मालमत्तेसाठी जास्तीत जास्त भाडे सुरक्षा ठेव सहा महिन्यांची असू शकते.
  • भाडेकरूला मनमानी पद्धतीने घराबाहेर काढता येणार नाही. म्हणजे घरमालक कुठल्याही परिस्थितीत वीज आणि पाणी तोडू शकत नाही.
  • घरमालक आणि भाडेकरु यांच्यात लेखी करारनामा आता बंधनकारक असेल. आणि यात कराराचे सगळे मुद्दे समाविष्ट असणे गरजेचे असेल. तोंडी करार स्वीकारले जाणार नाहीत.
  • भाडेवादासंबंधातील प्रकरणाबाबत 60 दिवसाच्या आत या प्रकरणाचा निर्णय घ्यावा लागेल.
  • भाडेकरु किंवा न्यायाधिकरण स्थापन झाल्यानंतर अशी प्रकरणे दिवाणी कोर्टाच्या अखत्यारित येतील.
  • घरमालकाने करारानुसार भाडेकरुला आगाऊ सूचना दिली, तर करार संपल्यास भाडेकरुंना जागा रिकामी करावी लागेल, अन्यथा घरमालक पुढील दोन महिन्यांनासाठी भाडे दुप्पट किंवा त्यानंतर त्यापेक्षा चार पट वाढवू शकतो.
  • कायद्याने भाडेकरुंना घर मालकाच्या परवानगीशिवाय दुस-या व्यक्तीस भाग किंवा इतर सर्व मालमत्ता देण्यास मनाई केली आहे.

नवीन कायद्याचा आधार काय आहे?

  • हाऊसिंग फॉर ऑल मिशन (प्रधान मंत्री आवास योजना- शहरी किंवा PMAY-U) 2022 पर्यंत लाँच होण्यापूर्वी 2015 मध्ये ठरविण्यात आले होते की, जी दोन कोटी घरे बांधली जाणार आहेत, त्यापैकी 20% घरे भाड्यासाठी असतील. हा निर्णय केंद्राच्या गृहनिर्माण टास्क फोर्सच्या 2013 च्या अहवालावर आधारित होता. असे म्हटले होते की, परवडणा-या मालकीची घरांऐवजी भाड्याने परवडणारी घरे उपलब्ध करुन कमकुवत घटकांशी संबंधित समस्या दूर करता येतील आणि आर्थिक विकासाचा मार्ग मोकळा होईल.
  • केंद्र सरकारने पीएमएवाय-यू मधील भाडे घटकांसाठी 6,000 कोटी रुपये राखून ठेवले आहेत. रेंटल हाऊसिंग स्टॉक तयार करण्याच्या खर्चापैकी 75 टक्के खर्च केंद्र सरकार करेल. उर्वरित रक्कम राज्य, शहरी स्थानिक संस्था किंवा स्वयंसेवी संस्था किंवा सीएसआर उपक्रमांद्वारे जमा केली जाईल.

या कायद्याची अंमलबजावणी राज्यांनी करणे आवश्यक आहे काय?

  • नाही. राज्ये आणि केंद्रशासित प्रदेश त्यांच्या भाडे नियंत्रण कायद्यात आवश्यक ते बदल करू शकतात किंवा नवीन कायदा अंमलात आणू शकतात.
  • नवीन कायद्यात तीन स्तरांवर तंटे मिटविण्याची तरतूद आहे. जिल्हास्तरावर भाडे प्राधिकरण स्थापन करावे लागेल. राज्यांना वेळ, संसाधने आणि प्रयत्न करावे लागतील, तरच ते शक्य होईल. यामुळे निम्न स्तरावरील न्यायव्यवस्थेवरचा ताण कमी होईल.
  • मॉडेल अ‍ॅक्ट जुन्या नव्हे तर नवीन प्रकरणांवर लागू होईल. जर कोणताही जुना वाद असेल तर तो केवळ जुन्या कायद्यांनुसार सोडविला जाईल. नवीन कायदा त्यांना लागू होणार नाही.
  • नवीन कायद्यात आता ऑनलाइन तक्रार करण्याचीही सोय आहे. त्यामुळे काही गोष्टींना कोर्ट कचेरीचे स्वरुप न येता त्या झटपट निकालात येऊ शकतील.

हे अर्थव्यवस्थेसाठी कसे फायदेशीर आहे?

  • या कायद्यामुळे रियल इस्टेट बाजारपेठेत बरेच बदल घडतील. रिकामी घरे भाड्याने उपलब्ध होतील. भाडे उत्पादन वाढवेल. हे नोंदणी प्रक्रियेसंदर्भातील समस्यांचे निराकरण करेल. पारदर्शकता वाढवेल आणि व्यवहारात शिस्त आणेल.
बातम्या आणखी आहेत...