आपल्या शहरातील ताज्या बातम्या आणि ई-पेपर मिळवा मोफत

डाउनलोड करा

ग्राहकच नसताना मालमत्तेच्या किमती जास्त का ?

6 वर्षांपूर्वी
  • कॉपी लिंक
घरांच्या किमती कमी केल्यास मागणी वाढू शकते, असा सल्ला गेल्या आठवड्यात रिझर्व्ह बँकेचे गव्हर्नर रघुराम राजन यांनी रिअल इस्टेट उद्योगाला दिला होता. या क्षेत्रातून अनेक दिवसांपासून व्याजदर कमी करण्याची मागणी होत आहे. कदाचित यापेक्षा जास्त उपाययोजनांची आवश्यकता असू शकते. मात्र, व्याजदरात घट होऊन बँका जास्तीच्या कर्ज वाटतील आणि त्याच सोबत मागणीदेखील वाढेल अशी मला अपेक्षा असल्याचे राजन यांनी सांगितले होते.

किमतीत तडजोड करून बिल्डर आणि विकासक लोकांना घरे खरेदी करण्यासाठी प्रोत्साहित करतील. येथे किमतीत तडजोडीमागे त्यांना घरांच्या किमती कमी करा असे सांगायचे होते. मात्र, आमचा नफा अाधीच कमी असल्यामुळे किमती कमी होऊ शकत नाही, असे उद्योग संस्था "कन्फेडरेशन आॅफ रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स असोसिएशन ऑफ इंडिया' (क्रेडाई) ने तत्काळ सांगितले.

आता प्रश्न उपस्थित होताे की दोघांमध्ये बरोबर कोण आहे ? राजन किंवा क्रेडाई? वास्तविक, दोघेही एका त्यांच्या दृष्टीने बरोबर आहेत. राजन यांनी जे सांगितले तो "कॉमनसेन्स' आहे. मालमत्तेच्या किमतीत १० टक्के कमी झाल्यास, व्याजदरात एक टक्के कपात झाल्यानंतर होईल त्या पेक्षा जास्त ग्राहकांना प्रोत्साहित करेल. समजा अापल्या घराची किमत ५० लाख रुपये आहे, यात १० टक्के कपात झाल्यास ते घर आपल्याला ४५ लाख रुपयांत मिळेल.

म्हणजेच आपले ५ लाख रुपये वाचतील. तसेच याचा अर्थ, आपल्याला व्याजदेखील कमी द्यावे लागेल, कारण त्यासाठी तुम्हाला कमी कर्जाची आवश्यकता भासेल. म्हणजचे व्याजदरात कपात झाल्याचा परिणाम फक्त घर खरेदी करताना झालेल्या छोट्याशा बचतीच्या स्वरूपात दिसतो. मात्र, किमती कमी झाल्यास पैसा आणि व्याज दोन्हीमध्ये बचत होते.

रिअल इस्टेट्स आणि बिल्डरांना हे सत्य का दिसत नसेल, या मागचे नेमके कारण काय असेल? या प्रश्नाचे उत्तर या व्यवसायातील भ्रष्टाचारात आहे. विकासकाने जमीन खरेदी करताना किंवा लाच देताना आधीच जास्त पैसे खर्च केलेले असतील तर तो अशा स्थितीत मालमत्तेची किमत कमी करू शकत नाही. लाच कमी दिलेली असेल तरच तो किंमत कमी करू शकतो.

सुमारे दोन वर्षांपूर्वी एका इंग्रजी दैनिकाने मुंबईत लाच घेण्यासाठी आता दरपत्रक (रेट कार्ड) बनले असल्याचा दावा केला होता. जगभरातील सर्वात महागड्या रिअल इस्टेट क्षेत्रात मुंबईचा समावेश होतो. त्यामुळे प्रकल्प शहराच्या कोणत्या भागात बनत आहे, त्यानुसार येथील लाचेची किंमत ठरत असते.

उद्योगाच्या एका सूत्रानुसार मालमत्तेच्या गुंतवणुकीतील २० ते २५ टक्के हिस्सा वास्तविक विविध पक्षांना देण्यात अालेली लाच असू शकते. लाच घेणाऱ्यांमध्ये राजकीय नेते, नोकदारांपासून ते भू-माफियांपर्यंतचा समावेश आहे. ते सर्व मालमत्तेच्या किमती जास्त ठेवतात. जागेच्या उपलब्धतेवर त्यांचे नियंत्रण असते. त्यामुळेच किमतीत घट होऊ नये, यासाठीच्या त्यांच्या प्रयत्नात ते यशस्वी होतात.
मुंबईमध्ये २०३४ विकास आराखड्यानुसार "फ्लोर-स्पेस इंडेक्स' (एफएसआय) आठ आहे. म्हणजेच १,००० वर्गफूट जागेवर ८,००० वर्गफूट बांधकाम करता येऊ शकते. मात्र, काही बिल्डरांकडे न विकलेली जास्त मालमत्ता असल्याने त्यांनी हा प्रस्ताव लागू होऊ दिला नाही. असे झाले असते तर येथील जमिनीच्या किमती कमी झाल्या असत्या.

त्या व्यतिरिक्त मालमत्तेच्या खरेदी-विक्रीत जास्त पैसा लागतो. यात स्टॅम्प ड्यूटीसह रजिस्ट्रेशन शुल्काचा समावेश अाहे. अनेक मेट्रो शहरात हा शुल्क मालमत्तेच्या किमतीच्या ६-८ टक्क्यांपर्यंत आहे. यामुळे ५० लाख रुपये किमतीचे घर तीन ते चार लाख रुपयाने महागते. एकूणच मालमत्तेवर विविध करांचा भार २५ ते ४० टक्क्यांपर्यंत पोहाेचताे, जो विविध राज्यांत वेगवेगळा आहे. अशा स्थितीत मालमत्ता विकत नसली तरी, अशा स्थितीत कोणालाही किमती कमी करण्याची इच्छा नसेल, यात कोणालाही आश्चर्य वाटायला नको.

आर. जगन्नाथन
rjagannathan@dbcorp.in
लेखक आर्थिक विषयाचे ज्येष्ठ पत्रकार, फर्स्टपोस्ट डॉट कॉमचे संपादक आहेत.
बातम्या आणखी आहेत...