आपल्या शहरातील ताज्या बातम्या आणि ई-पेपर मिळवा मोफत

डाउनलोड करा

भारतात प्रॉपर्टीमध्ये गुंतवणूक करणे परताव्याच्या दृष्टीने फायदेशीर नाही

6 वर्षांपूर्वी
  • कॉपी लिंक
गुंतवणूक करण्यासाठीरिअल इस्टेट हे एक अत्यंत चांगले क्षेत्र असल्याचे अापल्याला अनेकदा लाेकांकडून एेकायला मिळत असते. अाम्ही अमुक एक मालमत्ता काही लाखांत घेतली, अाता तिची किंमत काेटीच्या घरात गेली असल्याचे अापले शेजारीपाजारी किंवा नातेवाईकही सांगत असतात. त्यामुळे अापणही त्यावर विश्वास ठेवताे. येणाऱ्या काळात जमिनीची उपलब्धता कमी हाेणार असल्यामुळे त्याचे मूल्य निरंतर वाढत राहणार यावरही अापण विश्वास ठेवताे.
वास्तविक पाहता या सगळ्या गाेष्टींचा काेणताही याेगायाेग नाही. जाेपर्यंत तुम्हाला प्राॅपर्टी बाजाराची माहिती नाही किंवा त्यातील तुम्ही तज्ज्ञ नसाल तर भारतात रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करणे चांगले नाही. याचे कारण म्हणजे जमीन अाणि प्राॅपर्टीच्या किंमती नेता, नाेकरशहा अाणि भूमाफिया यांच्याकडून नियंत्रित केल्या जातात. त्यांनी अापली सारी बेनामी रक्कम रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवली अाहे. अशा प्रकारच्या मूल्य नियंत्रित बाजारात किमती कधीही टिकाऊ राहू शकत नाही. अाता जरा वास्तवावरदेखील लक्ष केंद्रित करा की जर रिअल इस्टेट क्षेत्रात चांगली गुंतवणूक असेल तर मग या क्षेत्रातील कंपन्यांच्या समभाग किमतीत पण तेजी राहिली पाहिजे. परंतु गेल्या काही वर्षांमध्ये रिअल इस्टेट कंपन्यांच्या समभाग किमती जवळपास ८० ते ९० टक्क्यांपर्यंत खाली अाल्या अाहेत. ज्या गुंतवणूकदारांनी या क्षेत्रात पैसा गुंतवला त्यांनाही माेठ्या प्रमाणावर नुकसान सहन करावे लागले अाहे. देशातील सर्वात माेठी रिअल इस्टेट कंपनी असलेल्या डीएलएफच्या समभागाची किंमत २००८ मध्ये १,२०० रुपयांपेक्षा जास्त हाेती. पण अाता ही किंमत अवघ्या ११४.२० रुपयांवर अाली अाहे. याचा अर्थ गेल्या सात वर्षात गुंतवणूकदारांना १.८० लाख काेटी रुपयांचा फटका बसला अाहे. अशा परिस्थितीत अाता तुम्ही म्हणाल की, रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक चांगली ठरते म्हणून? अाता अाणखी एका वेगळ्या दृष्टिकाेनातून बघूया की, तज्ज्ञ गुंतवणूकदारांनी रिअल इस्टेटमध्ये कमाई केली अाहे का? एका अहवालानुसार २००० ते २०१३ या कालावधीत केवळ १४ टक्के प्रायव्हेट इक्विटी गुंतवणूकदारांनी रिअल इस्टेटचे शेअर्स विकून नफा कमावला अाहे. याचा अर्थ प्रत्येक सातमध्ये केवळ एक विदेशी गुंतवणूकदार नफ्यात राहिला अाहे. अाता जरा अंदाज बांधा की त्यांनी किती नफा कमावला असेल. डाॅलर मूल्यात विचार केला तर ताे केवळ टक्के नफा झाला अाहे. याचा अर्थ त्यांनी जाे नफा रुपयाच्या चलनात कमावला ताे डाॅलर- रुपया चलन विनिमय दरातील चढ- उतारामुळे धुऊन निघाला असणार. त्यामुळे चतुर गुंतवणूकदारदेखील रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करून नफा कमावू शकले नाही.

अाता अाणखी एका पैलूचा विचार करूया, समजा माझ्याकडे मुंबईत एक काेटी रुपये किमतीचे एक घर अाहे. जर मी ते भाड्याने देण्याचा विचार केला तर त्यातून मला महिन्याला १८ ते २० हजार रुपये उत्पन्न मिळेल. याचा अर्थ प्रत्येक वर्षी मी कमाल २.४० लाख रुपये कमाई करू शकताे. यामध्ये साेसायटी शुल्क, त्या घरात राहत नसल्याबद्दलचे शुल्क या सगळ्या गाेष्टी वजा केल्या तर वास्तविक कमाई दाेन लाख रुपये किंवा त्यापेक्षा कमी हाेईल. जर इतकीच रक्कम बँकेतल्या बचत खात्यात ठेवली तर व्याजाच्या रूपाने कमीत कमी दाेनपट अधिक परतावा मिळेल. प्राॅपर्टी सल्लागार जाेन्स लँग लासेल यांच्या एका अभ्यास अहवालानुसार भाडेरूपाने हाेणाऱ्या कमाईच्याबाबतीत भारतीय प्राॅपर्टीचे स्थान हे खालच्या स्तरावर अाहे. हे मुंबईमध्ये टक्के अाणि दिल्लीमध्ये ३.५ टक्क्यांच्या दरम्यान अाहे. तेच तुलनात्मकदृष्ट्या न्यूयाॅर्कमध्ये ६.२ %, लंडनमध्ये ४.७ %, सिडनीमध्ये ४.८ % अाहे. हे अाकडे २०१३ मधले अाहेत. पण दाेन वर्षानंतरही त्यात काही फारसा फरक पडलेला नाही. याच प्रकारे विदेशातील वास्तव रिअल इस्टेट बाजारात प्राॅपर्टीमध्ये चांगला परतावा मिळत अाहे. मी भारतीय रिअल इस्टेट बाजाराला मूल्य नियंत्रित अशासाठी म्हणताे अाहे की नेते, नाेकरशहा अाणि भूमाफियांनी अापले बरेच बेहिशाेबी धन रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवले अाहे. त्यांच्याकडे माेठ्या प्रमाणावर काळा पैसा अाहे अाणि नवीन प्राॅपर्टी उभारणी, नवीन टाऊनशिप विकसित करणे, नवीन पायाभूत सुविधांमध्ये गुंतवणूक करणे अाणि रिअल इस्टेटचे नियम ठरवणे अादी गाेष्टींसाठी मंजुरी देणाऱ्या विभागावर त्यांचे नियंत्रण अाहे. त्याचप्रमाणे ते जमीन अाणि घरांच्या मागणी अाणि पुरवठ्यामध्ये कृत्रिम तुटवडा निर्माण करण्यासाठीही सक्षम अाहेत. प्राॅपर्टीचे भाव कृत्रिमरूपाने चढे राहतील यातच त्यांचे हित अाहे.

अाता प्रश्न असा अाहे की, याच्या विराेधात काेणी अावाज का उठवत नाही? वास्तविक काही अन्य लाेकांचा यात स्वार्थ अाहे. उदाहरण द्यायचे तर बँकांचेच बघा. घर घेण्यासाठी किंवा जमीन खरेदी करण्यासाठी बँकांनी लाेकांना माेठ्या प्रमाणावर उधार रक्कम दिली अाहे. प्राॅपर्टीच्या किमती कमी हाेवाे किंवा लाेक कर्ज परतफेडीमध्ये चूक (डिफाॅल्ट) करतील अशी त्यांची इच्छा नाही. अशाच प्रकारे प्राॅपर्टीच्या किमती अशाच चढ्या ठेवण्यामध्ये दलाल अाणि बिल्डर यांचीदेखील अापली काही कारणे अाहेत. अर्थात तुमच्या प्राॅपर्टीची किंमत वाढणार नाही किंवा जर तुम्ही असाल तर तुम्ही घर खरेदी करू नये असे मला म्हणायचे नाही. माझे म्हणणे असे अाहे की, भारतात प्राॅपर्टीमध्ये गुंतवणूक करणे परताव्याच्या दृष्टीने फायदेशीर नाही.

rjagannathan@dbcorp.in
(लेखक आर्थिक विषयाचे ज्येष्ठ पत्रकार, फर्स्टपोस्ट डॉट कॉमचे संपादक आहेत.)
बातम्या आणखी आहेत...