आपल्या शहरातील ताज्या बातम्या आणि ई-पेपर मिळवा मोफत

डाउनलोड करा

DvM SPL: ‘रेरा’मुळे घरांच्या किमतीत वाढ शक्य; घरनिर्मिती मंदावणार, ऑफिस खर्च वाढणार

4 वर्षांपूर्वी
  • कॉपी लिंक
लंडन- रिअल इस्टेट ( नियमन आणि विकास) कायदा  रेरा एक ऑगस्टपासून पूर्णपणे लागू झाल्यानंतर अनेक प्रकारचे बदल होण्यास सुरुवात झाली आहे. लहान टप्प्याचा विचार केला तर या बदलांचा परिणाम घर आणि फ्लॅट खरेदीदारांना जास्त किंमत देऊन सहन करावा लागू शकतो. विकासकांना बँका आणि आर्थिक संस्थांकडून कर्ज न मिळण्याचीही समस्या आहे.  

क्रेडाईचे म्हणणे आहे की, ऑफिस खर्च, भांडवल खर्च वाढण्यासह अनेक कारणांमुळेही घर आणि फ्लॅटच्या किमती वाढू शकतात. गृहनिर्माण क्षेत्रातील तज्ज्ञांच्या मते, पुढील एक वर्षापर्यंत नवे प्रकल्प कमी लाँच होईल, त्यांची संख्या २५% पर्यंत कमी होऊ शकते. अर्थात दीर्घ कालावधीत रेरा फायदेशीर ठरेल. अलीकडेच लंडनमध्ये आयोजित क्रेडाईच्या नेटकॉन २०१७ च्या दरम्यान रेरा-जीएसटीसहित अनेक मुद्द्यांवर चर्चा झाली. राष्ट्रीय अध्यक्ष जक्षय शहा यांनी ‘दिव्य मराठी’ला सांगितले की, रेरामुळे सुरुवातीला वर्षभर नव्या प्रकल्पांची संख्या ७५% पर्यंत कमी होऊ शकते. दुसरीकडे सर्वात मोठी समस्या आता निधीची आहे. रेरा हा सकारात्मक बदल आहे. आम्ही प्रत्येक नियमाचे पालन करू. पण रेरानुसार प्रत्येक बिल्डरला सर्व मंजुऱ्यांनंतर प्रत्येक प्रकल्पाची नोंदणी करणे अनिवार्य आहे. त्यात जास्त वेळ लागतो. आम्हाला असे वाटते की, बिल्डरने नोंदणी अर्ज दिला की त्याला तात्पुरता नोंदणी क्रमांक देण्यात यावा, प्रक्रिया पूर्ण करून कागदपत्रे जमा केली की त्याला स्थायी क्रमांक दिला जावा. त्यासाठी बिल्डर प्रतिज्ञापत्रही देईल. बिल्डरने जर नोंदणी पूर्ण करण्यात काही अनियमितता केली तर त्याला शिक्षा देण्यात यावी. तसे उत्तर प्रदेशमध्ये केले आहे. शहा म्हणाले की, बँक आणि वित्तीय संस्था रेरानंतर नोंदणीविना निधी देत नाहीत आणि जो निधी मिळतो तो इतर क्षेत्रांच्या तुलनेत चार ते सहा टक्क्यांपर्यंत महाग मिळतो. या समस्येवर तोडगा काढण्यासाठी पंतप्रधान कार्यालयाकडे विनंती केली आहे. तसे आश्वासन मिळाले आहे.  

रिअल इस्टेट क्षेत्रात ८६% हिस्सेदारी घर आणि फ्लॅटची आहे. क्रेडाईने स्वस्त घरांसाठी सरकारला इतर उद्योगांप्रमाणे जमीन देण्याची मागणी केली आहे. त्यामुळे लोकांना स्वस्त घरे देता येतील. त्याचबरोबर ज्याप्रकारे स्टार्टअप इंडियात युवकांना सुविधा दिल्या जात आहेत त्याचप्रमाणे तरुण बिल्डर्सनाही सरकारने निधी आणि जमीन या सुविधा स्वस्त घरांसाठी द्यायला हव्यात. जेएलएलचे माजी व्यवस्थापकीय संचालक आणि अॅनारॉकचे अध्यक्ष अनुज पुरी म्हणाले की, रेरा पूर्णपणे लागू झाल्यानंतर देशात रिअल इस्टेक मार्केट एकदम वास्तविक होईल. सर्वप्रथम बिल्डरला वेळेत फ्लॅट-घर तयार करून द्यावे लागेल, तर घर खरेदी करणाऱ्यालाही वेळेवर पेमेंट करावे लागेल. रेरात विकासक आणि खरेदीदार या दोघांसाठीही कडक तरतुदी आहेत. पण सध्या रेराचा परिणाम आणि स्थिती सामान्य होण्यास किमान एक वर्ष लागेल. यादरम्यान नवे प्रकल्प लाँच होण्याच्या संख्येत वेगाने घट झालेली दिसेल. आता लहान अपार्टमेंट किंवा स्वस्त घरांचे प्रकल्प जास्त लाँच होतील, कारण खरी गरज लहान घरांची आहे. आता विकासकाला उधारीऐवजी हिस्सेदारी मिळेल, हिस्सेदारीवर व्याज द्यावे लागणार नाही. सरकारने अॅफोर्डेबल हाउसिंगला उद्योगाचा दर्जा दिला आहे. त्यामुळे या प्रकल्पांसाठी स्वस्त कर्ज मिळते. सरकार व्याजावर सबसिडीही देत आहे. त्यामुळे ग्राहकांना कमी किमतीत फ्लॅट किंवा घर मिळेल. टियर टू शहरांत अशा प्रकारचे प्रकल्प जास्त सुरू होतील. विकासकांमध्ये कन्सॉलिडेशनला (भागीदारी-एकमेकांची खरेदी) वेग येईल. किमती वाढतील असे मला वाटत नाही. माझ्या मते, किमती वाढणारही नाहीत, घटणारही नाहीत.  

सीबीआरईचे भारत आणि दक्षिण-पूर्व आशियाचे अध्यक्ष अंशुमन मॅगझिन म्हणाले की, एका ओळीत सांगायचे तर यामुळे घर खरेदी करणाऱ्यांना फायदा होईल, त्यांची फसवणूक टळेल. रेरामुळे सध्या किमान तीन ते चार तिमाहीत रिअल इस्टेट क्षेत्रात नवे प्रकल्प सुरू होण्याच्या संख्येत घट होईल. सध्या देशात रिअल इस्टेट क्षेत्रात गुंतवणूक वाढेल. त्यात वित्तीय संस्थात्मक गुंतवणूक आणि एफडीआयचाही समावेश असेल. पण तीन ते चार तिमाही अडचणीच्या असतील. फंड तर आहे, पण विक्री नाही ही सध्याची समस्या आहे. दीर्घ कालावधीत कमी गुंतवणुकीवर कर्ज मिळाल्याने किमती कमी होण्याची शक्यता आहे. वेळेवर डिलिव्हरीही होईल. 
 
रिअल इस्टेट क्षेत्राची प्रमुख सल्लागार फर्म असलेल्या जेएलएलचे एमडी (कॅपिटल मार्केट्स) शोभित अग्रवाल यांच्या मते, देशात एकापाठोपाठ एक तीन महत्त्वाचे बदल रिअल इस्टेट क्षेत्रात झाले आहेत. आधी नोटबंदी, जीएसटी आणि आता रेरा. हे तिन्ही आल्याने नवे प्रकल्प सुरू होण्याची गती कमी झाली आहे, पण उद्योगातील ओव्हर स्टॉकची समस्या कमी झाली आहे. रेरामुळे फ्लॅट, भूखंड आणि घराच्या खरेदीदारांना सुरक्षा मिळाली आहे, तर बिल्डरवर अंकुशही लागला आहे. जोपर्यंत रेरा नव्हता तोपर्यंत ग्राहकाला अनेक गोष्टी पाहाव्या लागत असत. उदा. बिल्डर जिथे बांधकाम करत आहे, ती जमीन कोणाच्या नावावर आहे, योजनेत काय-काय आहे, ऑफरमध्ये काय म्हटले आहे आणि वेळेबाबत कोणती आश्वासने दिली आहेत. त्यामुळेच सध्या जाहिरातींचा भडिमार होत आहे. त्यात बिल्डर आपल्या योजनेला रेराची नोंदणी आहे, असे सांगून नोंदणी करून घेत आहेत. ते म्हणाले की, रेरा लागू झाल्यानंतर आणि कडक नियमांमुळे आता बिल्डर प्रकल्प तयार होण्याचा अवधी वाढवून घेतील, त्यामुळे गुंतवणूक वाढेल आणि त्याचा बोजा खरेदीदारांवर पडणार आहे.

ग्राहकांची अडचण कशी झाली ते दोन उदाहरणांद्वारे पाहू  
प्रकरण-1 : मुंबईच्या अब्दुल वाहिद खान यांनी मीरा रोडवर १६ व्या मजल्यावर २०१२ मध्ये फ्लॅट बुक केला होता. फ्लॅट गुंतवणूकदाराकडून घेतला होता. बिल्डरने ६ महिन्यांत किल्ली देऊ, असे म्हटले होते, पण आजपर्यंत फ्लॅट मिळाला नाही. कारण १५ व्या मजल्यापर्यंतच बांधकाम मंजुरी होती. वाहिदसारख्यांना रेरा उपयुक्त ठरेल. आता बिल्डर नोंदणीशिवाय घर बांधू शकणार नाहीत आणि नोंदणी मंजुरीनंतरच होईल.  

प्रकरण-2 : खासगी कंपनीतील सीईओ मनोज यांनी नोएडाच्या सेक्टर ११० मध्ये दीड कोटी रु.त घर बुक केले होते. २०१२-१३ मध्ये बुकिंगच्या वेळी बिल्डरने २ वर्षांत पझेशन देऊ, असे म्हटले होते, पण आजपर्यंत पझेशन मिळाले नाही. मनोज भाड्याच्या घरात राहत आहेत आणि घराचा ईएमआयही देत आहेत. रेरामुळे या समस्या संपतील. वेळेवर पझेशन न देणाऱ्या बिल्डरला दंड आणि कैदेपर्यंतची तरतूद आहे.  
 
खर्च वाढतोय, प्रकल्पाची किंमतही वाढेल 
क्रेडाईचे राष्ट्रीय अध्यक्ष जक्षय शहा म्हणाले की, वीज, पाणी यांसारख्या मंजुऱ्यांशिवाय नोंदणी शक्य नाही. त्याला खूप वेळ लागत आहे. कायदेशीर प्रक्रियेसाठी स्टाफ आणि निधी हवा. बँक आणि वित्तीय संस्था नोंदणीविना निधी देत नाहीत.  
>परिणाम :  नवे प्रकल्प न येणे, गुंतवणूक वाढल्याने घरांच्या किमतीत वाढ होऊ शकते.  

ग्राहकांकडे पर्याय कमी असतील; राज्यांचे दुर्लक्ष  
क्रेडाईचे अध्यक्ष गीतांबर आनंद म्हणाले की, महाराष्ट्र वगळता कोणत्याही राज्याने रेराची योग्य तयारी केली नाही. राज्यांनी वेळच दिला नाही. नियमच तयार झाले नाहीत. उत्तर प्रदेशमध्ये एक आठवडा आणि तेलंगणसारख्या राज्यांनी एक दिवसाचाच अवधी दिला आहे.  
>परिणाम : सीबीआरईचे अंशुमन मॅगझिन यांनी सांगितले की, सुमारे वर्षभर नवे प्रकल्प सुरू होण्याचे प्रमाण कमी होईल. 

जास्त व्याजदरामुळे प्रकल्पाची गुंतवणूक वाढेल  
क्रेडाईच्या थेट कर समितीचे अध्यक्ष प्रकाश छल्ला म्हणाले की, आता प्रकल्पाची ७०% रक्कम वेगळ्या खात्यात ठेवावी लागेल. त्यामुळे इतर कामांसाठी निधी लागेल, तसेही आम्हाला कर्ज २६% व्याजदराने मिळते.  
>परिणाम : गौड सन्स ग्रुपचे एमडी मनोज गौड म्हणाले की, जास्त व्याजदरामुळे गुंतवणूक वाढेल, तसेच आॅफिस खर्चही वाढेल, किमतीही वाढतील.  

हे तीन फायदेही होणार

१५ टक्क्यांपर्यंत प्रीमियम चार्जमध्ये होणार घट
अॅनारॉकचे अध्यक्ष अनुज पुरी म्हणाले की, मोठ्या कंपन्या आणि ब्रँड २० ते २५% पर्यंत अतिरिक्त रक्कम प्रीमियम म्हणून ग्राहकांकडून घेत होते. आता ५ ते १०%च रक्कम घेऊ शकतील. 
>परिणाम :  वेळेवर डिलिव्हरी आणि इतर मानके आणि नियम सर्वांसाठी समान राहतील. सध्या महाग मिळणारे प्रीमियम ब्रँड भविष्यात स्वस्त मिळतील. 

बँका आता नव्या कर्ज योजना आणतील  
स्टेट बँक ऑफ इंडियाचे जनरल मॅनेजर व्ही. संबंदन म्हणाले की, बँक आपले हाउसिंग लोन प्रॉडक्ट विकसित करत आहेत. वर्षअखेर बांधकाम फायनान्स चार पट करण्याची योजना आहे.  
>परिणाम :  एसबीआयसारख्या बँका जीएसटीअंतर्गत ग्राहकांना पडणाऱ्या १२ टक्के करालाही निधी देत आहेत. त्यामुळे घर खरेदी करणाऱ्यांना जास्त निधी मिळेल.   

रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक वाढेल  
बँक ऑफ अमेरिका मेरिल लिंचचे संचालक (रिअल इस्टेट) अभिषेक जयस्वाल म्हणाले की, सध्या गुंतवणूक वाढेल. त्यात वित्तीय संस्थात्मक गुंतवणूक, एफडीआयही असेल. नियामकासंबंधी नियम आणि जीएसटीसारख्या बदलामुळे गुंतवणुकीला वेळ लागू शकतो.  
>परिणाम  :  दीर्घ कालावधीत कमी गुंतवणुकीवर कर्ज मिळेल. एफडीआय वेगाने वाढेल. नवे प्रकल्प लाँच होतील. घर स्वस्त होण्याची अपेक्षा वाढेल. 
बातम्या आणखी आहेत...