आपल्या शहरातील ताज्या बातम्या आणि ई-पेपर मिळवा मोफत

डाउनलोड करा

यंदाच्या बाजारमूल्य तक्त्यात दडलेय काय?

9 वर्षांपूर्वी
  • कॉपी लिंक
नाशिक- दरवर्षी शासनाकडून रेडीरेकनर अर्थात मालमत्तेसंदर्भात बाजारमूल्य तक्ता जाहीर करण्यात येतो. त्यात दर्शविलेल्या स्थावर मालमत्तेच्या दरानुसार जमीन व फ्लॅटचे दर वाढणार, अशी मानसिक तयारीही नागरिकांची असते. यंदा मात्र, रेडीरेकनमध्ये अनाकलनीय तरतुदी नियमबाह्यपणे घुसविण्यात आल्या. त्यामुळे मालमत्तेचे वास्तव दर व रेडीरेकनरमध्ये दर्शविलेले दर यात प्रचंड तफावत दिसून आली. यामुळे सर्वसामान्यांचे गृहखरेदीचे स्वप्नच भंग पावते की काय, अशी स्थिती निर्माण झाल्याने प्रचंड जनक्षोभ उसळला आहे. परिणामी सर्वसामान्य ग्राहक, बांधकाम व्यावसायिक, जमीन विकासक, शेतकरी, उद्योजक, वित्तसंस्था असे सारे घटक भरडले जाणार आहेत. त्या पार्श्वभूमीवर यंदाच्या रेडीरेकनरची बांधकाम क्षेत्रातील तज्ज्ञ अविनाश शिरोडे यांनी बारकाईने केलेली ही चिकित्सा.
आधीच महागाई व विविध करांच्या बोज्याखाली दबलेल्या सर्वसामान्यांची नवीन बाजारमूल्य तक्त्यामधून काही सवलतींची अपेक्षा होती. वास्तविक नवीन दरवाढ कागदोपत्री सरासरी 20 ते 40 टक्के दिसत असली तरी प्रत्यक्षात त्याचा प्रभाव जवळपास 100 टक्के किंवा त्याहून अधिक असणार आहे.
अ) व्यावसायिकांवर होणारा परिणाम
1) जमिनींच्या किमती वाढणार ( जवळपास 6 टक्के)
2) विकसन शुल्क ( जवळपास 2.5 टक्के)
3) कामगार कर ( जवळपास 1 टक्का)
4) प्रीमियम चार्जेस (जवळपास 2 टक्के)
5) आयकर कलम 43 ( क) (अ) चा प्रभाव
ब) ग्राहकांवर होणारा परिणाम
1) स्टॅम्प ड्युटी + एलबीटी + नोंदणी शुल्क (7 टक्के)
2) सेवाकर + मूल्यवर्धित कर (4 टक्के)
3) आयकर कलम 43 (क) (अ) चा प्रभाव
ढोबळमानाने गेल्या वर्षीपेक्षा चालू वर्षी फक्त कराच्या माध्यमातून जवळपास घरांच्या किमतीत 20 टक्के दरवाढ होईल. गेल्या वर्षीपेक्षा बांधकामाचा दर 12,200 रुपये प्रतिचौरस मीटरवरून 17,000 चौरस मीटर एवढा वाढला आहे. म्हणजेच जवळपास 40 टक्के बांधकाम दरात वाढ झाली. अर्थात, तेवढीच महागाईही वाढली. परंतु, ही दरनिश्चितता करताना कुठलेही ‘प्रमाण’ नाही; कारण सरकारी डीएसआरपेक्षा हा दर बराच जास्त आहे.
अवास्तव वाढीमुळे गतवर्षी आयकर कलम 43 (क) (अ) च्या बदलानुसार अनेक ठिकाणी बाजारदरापेक्षा बाजारमूल्य दर तक्त्यातील दर जास्त असल्याने घेणार्‍या (ग्राहकास) व विक्री करणार्‍या (व्यावसायिकास) फरकाच्या रकमेवर (न मिळालेल्या) आयकर भरण्याची नामुष्की येणार आहे. उदा. आनंदवल्लीमध्ये सरासरी बाजारदर 3,500 रुपये इतका असताना बाजारमूल्य दर तक्त्यातील वाढीव दरामुळे (4,800 रुपये) 1,300 रुपये फरकावर (न मिळालेल्या) जवळपास 900 रुपये प्रतिचौरस फूट इतका कर भरावा लागेल.
रेडीरेकनरमधील फूट नोट्समधील (टीप) बदलांमुळे होणारे दूरगामी दुष्परिणाम
टीडीआर क्षमता असलेल्या महापालिका हद्दीतील भूखंडांना संपूर्ण क्षमतेएवढी प्रस्तावित वाढ ही निव्वळ बेकायदेशीर व घटनाबाह्य आहे. कारण, टीडीआरचा वापर हा संपूर्ण महाराष्ट्रातील पालिका व महानगरपालिकांना अनुद्येय असून, फक्त मोजक्याच महापालिकांना तो कसा लागू होणार? याउलट नव्यानेच मंजूर अ, ब, क नगरपरिषदा व ग्रामीण क्षेत्रासाठी तयार झालेल्या बांधकाम नियमावलीमध्ये मूळ एफएसआय हा रस्त्याच्या रुंदीनुसार 1.2 इतका वाढविण्यात आला आहे. अशा गोष्टींचा अंतर्भाव बाजारमूल्य तक्त्यात अभिप्रेत होता.
टीप क्रमांक 3 बाबत
दुसरा महत्त्वाचा मुद्दा असा की, सर्वच मिळकती या व्यावसायिक प्रयोजनासाठी विकत घेतल्या जात नाहीत. सामान्यांनी स्वत:च्या वापरासाठी घेतलेल्या मिळकतींवरही 40 टक्के इतके जास्त मूल्य आकारणे हे अन्यायकारक आहे. मुख्य रस्त्यावर टीडीआर वापरता येत नाही. या तरतुदींमुळे अंतर्गत मिळकतींचे दर हे मुख्य रस्त्यावरील मिळकतींपेक्षा जास्त होतील. भूखंडधारक हा त्या मिळकतींवर टीडीआर वापरणार किंवा नाही? किती प्रमाणात वापरणार? टीडीआरची उपलब्धता असणार का? त्याचा दर वाजवी असणार का?, इत्यादी गोष्टींचा विचार न करता 40 टक्के सरसकट मूल्यांकन वाढ ही फक्त सरकारी तिजोरी भरण्यासाठी सामान्यांच्या खिशातून पैसे काढण्याचा उद्योग दिसतो आहे.
सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, टीडीआर हा जंगम मालमत्ता प्रकारात येत असल्याने व बाजारदर तक्त्यामध्ये फक्त स्थावर मिळकतींचे दर असल्याने जंगम मिळकतीवर कायद्याप्रमाणे(कलम 25 अ) अंतर्गत 3 टक्के एवढा मुद्रांक दर असताना त्यावर स्थावर मिळकतीच्या दरांप्रमाणे मूल्यांकन करून त्यावर 5 टक्के इतका मुद्रांक शुल्क आकारणे हे पूर्णत: बेकायदेशीर ठरते. वास्तवात टीडीआर विकत घेताना त्यावर पुन्हा मुद्रांक शुल्क भरावेच लागणार आहे. अर्थात, एकाच व्यवहारासाठी दोनदा मुद्रांक शुल्क आकारणे हे मुंबई मुद्रांक अधिनियमाविरुद्ध आहे.
टीप क्रमांक 6 (ब) बाबत
महापालिका, नगरपालिका क्षेत्रात 4,000 चौरस मीटरपेक्षा जास्त क्षेत्रफळाच्या गृहप्रकल्पांसाठी (स्वतंत्र मूल्य विभाग नसल्यास? महापालिका क्षेत्रात स्वतंत्र मूल्य विभाग कसा नसेल?) 115 टक्के एवढे मूल्यांकन ही जाचक तरतूद असून, सरकारने जाहीर केलेल्या ‘गरिबांसाठी योग्य दरात घरे’ या धोरणाशी विसंगत आहे. याचा थेट परिणाम सामान्यांना म्हाडाकडून मिळणार्‍या घरांवर पडणार असून, परवडणार्‍या किमतीत सामान्यांना घरे मिळणे अवघड होईल व सरकारच्या मूळ उद्देशाला हरताळ फासल्यासारखे होईल.
टीप क्रमांक 9 (ड) व 16 बाबत
तळघराचे मूल्यांकन हे दुकानाच्या 80 टक्के दराने करावे ही हास्यास्पद बाब असून, मुळात महापालिका नियमांतर्गत तळघरांचा वापर हा फक्त गोडावूनसाठी दिला जातो. अशा जाचक तरतुदींमुळे भविष्यात कोणीही तळघरे बांधणार नाहीत. त्यामुळे छोट्या-मोठय़ा व्यापार्‍यांना आपला माल कुठे साठवावयाचा, ही चिंता भेडसावेल. व्यावसायिक इमारतींसाठी विभागानुसार कार्यालयाचे स्वतंत्र दर दिले असतानाही दुकानांच्या दरानुसार टक्केवारी लावणे हे अनाकलनीय आहे. इमारतीतील खुली जागा ही वाहनतळ म्हणून वापरली जाणार असल्यास (मोफा कायद्यांतर्गत ही जागा विकता येत नाही) त्याचे मूल्यांकन वापराच्या 40 टक्के व बांधीव पार्किंगचे मूल्यांकन 15 टक्के हा मोठा विनोद आहे.
टीप क्रमांक 17 (अ) व (17 ब) बाबत
ग्रामीण भागात शेतीचे दर हे हेक्टरमध्ये असताना त्यावर होणारा संभाव्य बिनशेती वापर गृहीत धरून त्याचे मूल्यांकन चौरस मीटरप्रमाणे करून ज्याची किंमत जास्त त्यावर मुद्रांक किंमत ठरविणे तसेच शेतजमिनींना (प्रभाव क्षेत्रातील) भविष्यात वापर बिनशेती होणार (?) म्हणून तक्ता क्रमांक अ/ब नुसार येणार्‍या किमतींवर 160 टक्के मूल्यांकन टीप क्रमांक 26 अंतर्गत सुचवली आहे. भविष्यात सर्व शेतजमिनी या बिनशेती होणार हे आजच गृहीत धरून आताच त्याचे वाढीव मूल्यांकन वसूल केले जात आहे.
टीप क्रमांक 34 बाबत
एसईझेड, पवन ऊर्जा प्रकल्प, सौरऊर्जा प्रकल्पांसाठी घेतल्या जाणार्‍या जमिनीवर त्यावर भविष्यात होणार्‍या प्रकल्प उभारणीचा खर्च धरून त्यास बिनशेती दर्जाप्रमाणे मुद्रांक शुल्क आकारण्याची तरतूद केलेली आहे (कुठल्याही मोठय़ा प्रकल्पांनी महाराष्ट्राकडे या आधीच पाठ फिरवल्यानंतरही).